大众网记者 王静雅 青岛报道配资吧
10月21日，东李郑庄LC0306-56地块成功出让。此次竞拍吸引了青岛丰昊置业、海通地产两家房企参与，经过37轮激烈报价，最终由青岛丰昊置业有限公司成功斩获。该地块成交楼面地价为9820元/㎡，成交总价4.54亿元，为东李住宅市场再添新供应。
从地块基础信息来看，LC0306-56地块位于李沧区九水东路以北、铜川路以东，地理区位优势显著。其土地面积为19245.4平方米，规划总建筑面积46188.96平方米，容积率2.4，建筑密度≤25%，绿地率≥30%。在出让起始条件上，该地块起拍楼面地价为9100元/㎡，起拍总价4.2亿元，相较于周边已出让地块，具备一定价格优势。
值得注意的是，56地块是东李郑庄片区出让的第三宗住宅用地，与此前青特竞得的36地块、70地块（即青特璟誉项目）相比，核心指标差异明显。36、70地块容积率均为1.7，楼面地价为9700元/㎡；而56地块起拍楼面价低600元/㎡，容积率却提升至2.4。较高的容积率意味着在相同土地面积内可规划更多居住单元，虽可能导致居住密度有所增加、社区公共空间相对压缩，但也为控制房价、打造高性价比产品提供了空间，其产品定位或将向“刚改”客群倾斜。56地块较低的起拍楼面价也为控制房价、打造更具性价比的“刚改”产品提供了一定空间。
目前，东李郑庄片区存量房源主要集中在青铁芳华地、世园金茂府两个项目，二者定位差异明显，覆盖不同改善需求层次。青铁芳华项目主打 “复合型改善住区” 定位，主力户型面积为100-119㎡，项目最大亮点在于“TOD 模式整合”，将地铁车站、社区型商业与高品质住宅有机结合，既满足了首置刚需客群对通勤便利性、户型实用性的需求，也吸引了地缘性改善群体关注。世园金茂府则定位“高端科技改善”，属于片区标杆型人居产品。项目产品形态为小高层与花园洋房，户型以三居、四居为主，核心竞争力在于 “五衡智慧科技系统”—— 通过技术手段实现衡温、衡湿、衡氧、衡静、衡洁的居住环境，匹配中产人群对居住品质、健康生活的需求。
在新盘供应方面，片区当前主要有青特・璟誉与金茂璞逸世园两个项目，进一步丰富了高端改善市场选择。其中，青特・璟誉位于56地块南侧，规划建设11-17层小高层产品，主打128㎡、143㎡、160㎡三种改善型户型。项目在产品打造上注重 “高端细节呈现”，园区内规划下沉式庭院，建筑立面采用大面积玻璃幕墙搭配金属铝板与金属线条的折线处理，尤其是弧形转角窗设计，从空间体验与视觉效果上强化了高端改善定位。
金茂璞逸世园则是山东首个“金茂璞系”高端产品，区间为 170-270㎡，目前样板间已正式开放。项目以“低碳健康可持续”为核心理念，在园林景观设计上深度融合青岛山水地域特色与 “藏风纳气” 的空间布局哲学，打造兼具功能性、实用性、参与性与健康性的园林体系，为片区高端客群提供了稀缺的低密居住选择。
根据东李郑庄片区控制性详细规划，目前片区仍有3宗住宅用地待开发，分别为 55 地块、71 地块、76 地块，加上已成功出让的3宗地块，总规划面积约27万㎡，未来可提供商品住宅约2000套，将形成大规模住宅供应矩阵。对购房者而言，房源选择空间将大幅增加。无论是首次置业的刚需群体，还是追求居住品质升级的改善型客群，都能在片区内找到契合自身需求的产品 —— 从高性价比刚需高层，到兼具品质与实用性的刚改小高层，再到低密高端的洋房、别墅产品，全需求层次覆盖将有效降低购房者“选房难”问题。
从市场竞争角度来看，充足的供应将打破此前“局部供需失衡”的局面，促使开发企业在产品品质、价格策略、配套服务等方面展开全方位竞争。为吸引购房者，企业或将进一步优化户型设计、提升社区配套水平、创新物业服务模式，甚至在定价上给出更具吸引力的方案，最终形成 “良性竞争” 格局。
长远来看，这种竞争态势将推动东李楼市向更高质量、更具活力的方向发展。片区将从“单一楼盘驱动”转向“整体板块价值提升”，随着住宅供应的逐步落地，商业、教育、医疗等配套设施也将随之完善，将进一步增强东李片区的人居吸引力。
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